Нужно ли СРО для технического обследования зданий и судебной экспертизы?

📋 СРО при техническом обследовании строительных конструкций

Техническое обследование строительных конструкций зданий и сооружений — востребованная процедура при реконструкции, капитальном ремонте или покупке коммерческой недвижимости. Однако вопрос о том, в каком именно СРО должен состоять исполнитель (и должен ли вообще), часто ставит заказчиков в тупик.

В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ) и разъяснениями Минстроя России (в частности, письмом от 23.12.2024 № 77335-ОС/02), работы по обследованию строительных конструкций относятся к инженерным изысканиям. Следовательно, ключевое значение имеет метод и глубина проведения работ.

Согласно государственным стандартам и регламентам, обследование делится на два основных этапа, имеющих разный юридический статус с точки зрения саморегулирования:

• Визуальное (предварительное) обследование: Включает в себя осмотр здания, выявление явных трещин, деформаций и прогибов, а также фото- и видеофиксацию дефектов. Поскольку данные работы не сопровождаются вскрытием конструкций, бурением скважин и лабораторными испытаниями, они не оказывают прямого влияния на безопасность здания. Для их выполнения состоять в СРО не требуется.
• Детальное (инструментальное) обследование: Требует проведения неразрушающего контроля прочности бетона и металла, ультразвуковых исследований сварных швов, отбора проб материалов для лабораторного анализа, а также проведения обследования грунтов под фундаментами. В соответствии с разделом I Приказа Минрегиона № 624 данные виды работ классифицируются как инженерно-геотехнические изыскания и обследование грунтов основания. Выполнять детальное обследование имеет право только член СРО в области инженерных изысканий (изыскательском СРО).

Данная позиция также полностью подтверждается практикой СРО. В частности, в официальном разъяснительном Письме № 141 от 25 июня 2026 года СРО Союз «ВОЛГА-КАМА» (подготовлено для АО «Нижнекамский Татагропромпроект» в ответ на их электронный запрос от 23 июня 2026 года) подробно указывается на разделение визуального и инструментального обследования в контексте требований изыскательского и проектного СРО. Текст этого письма опубликован на официальном сайте СРО по ссылке: http://sroap.ru/wp-content/uploads/2026/06/Письмо-исх.141.pdf.

📋 Этапы проведения технического обследования зданий

С 1 мая 2024 года процедуру обследования регламентирует ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», введённый приказом Росстандарта от 10.04.2024 № 433-ст взамен прежнего ГОСТ 31937-2011. Стандарт прямо делит обследование на три этапа. Наша Компания придерживается этого порядка:

🔬 Стандарты обследования: как ГОСТ 31937-2024 сменил прежние правила

С 1 мая 2024 года основной документ для инструментального этапа обследования — ГОСТ 31937-2024, а не действовавший ранее ГОСТ 31937-2011. Более раннее СП 13-102-2003 Минстрой России с 2024 года не актуализирует и допускает применять лишь справочно, если оно не противоречит действующим нормам. ГОСТ 31937-2024 включен в перечень стандартов, применение которых обеспечивает соблюдение Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ).

ГОСТ 31937-2024 устанавливает требования к детальному этапу обследования и прямо предписывает составление заключения о техническом состоянии здания, которое впоследствии передается в органы государственной экспертизы или строительного надзора. Проведение работ по ГОСТ 31937-2024 с использованием склерометров, ультразвуковых приборов и приборов для радиационного контроля (например, для проверки защитных свойств конструкций) в принципе невозможно легализовать без допуска изыскательского СРО.

Попытки подрядчиков выдать детальное обследование с проведением расчетов несущей способности за обычную «визуальную дефектовку» легко выявляются при проверке отчетов. Если в отчете содержатся графики прочности бетона, схемы армирования, полученные методом локального вскрытия, или расчеты несущей способности, выполненные в программных комплексах типа ЛИРА или SCAD, контролирующие органы однозначно расценят это как выполнение изыскательских работ без СРО со всеми вытекающими последствиями.

❌ СРО изыскателей или СРО проектировщиков: частые ошибки

Еще одна распространенная юридическая ошибка — выполнение технического обследования на основании членства в СРО проектировщиков (проектном допуске). Логика подрядчиков в этом случае строится на том, что обследование проводится для последующей разработки проекта реконструкции здания, и раз они проектируют, то и обследовать могут сами.

Однако законодательство четко разделяет эти виды деятельности:

• Инженерные изыскания (включая обследование конструкций) — это изучение фактического состояния объекта и площадки до начала проектирования. Регулируется нормами СРО изыскателей.
• Подготовка проектной документации — это создание модели будущего объекта или изменений в существующий. Регулируется нормами СРО проектировщиков (подробнее о требованиях к проектированию ИТП, ЦТП и других систем читайте в нашей статье: нужно ли СРО для проектирования тепловых пунктов и смет).

Эта позиция подтверждена высшей судебной инстанцией. Верховный Суд РФ в решении от 10.02.2021 № АКПИ20-912 отклонил административный иск СРО Ассоциации «Межрегиональный союз проектировщиков и архитекторов Сибири», которая добивалась признать недействующей норму об отнесении обследования строительных конструкций к инженерным изысканиям. Суд прямо подтвердил: обследование технического состояния конструкций и грунтов оснований — вид инженерных изысканий, а не архитектурно-строительного проектирования. Если генподрядчик с проектным СРО берет на себя комплекс работ, включающий детальное обследование, он обязан либо сам состоять во втором — изыскательском — СРО, либо нанимать субподрядчика с соответствующим допуском.

⚖️ СРО при проведении судебной строительно-технической экспертизы

Второй частый предмет споров — назначение судебных строительно-технических экспертиз. Судебная экспертиза назначается арбитражным судом или судом общей юрисдикции при возникновении споров о качестве, объемах и стоимости строительных работ, а также при признании права собственности на самовольные постройки.

Действующее законодательство Российской Федерации дает однозначный ответ на этот вопрос: для проведения судебной строительно-технической экспертизы членство в СРО не требуется.

Правовой статус судебного эксперта определяется не Градостроительным кодексом РФ, а процессуальным правом (статья 55 АПК РФ, ГПК РФ) и Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Суд привлекает конкретное физическое лицо, обладающее специальными знаниями в области строительства и проектирования. Членство эксперта или его работодателя в СРО не является квалифицирующим признаком для назначения экспертизы.

Данная позиция подтверждена высшими судебными инстанциями, в частности, Постановлением Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». Суд прямо указал, что требования к членству в СРО не распространяются на экспертов, привлекаемых судом.

🛑 Государственная монополия на ключевые виды экспертиз

Несмотря на отсутствие требований к СРО, в сфере судебных строительных экспертиз в последние годы введена жесткая государственная монополия. Согласно Распоряжению Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р и Приказу Минюста РФ от 20.04.2023 № 72, проводить строительные экспертизы по ряду важнейших категорий дел имеют право исключительно государственные судебно-экспертные организации Минюста РФ.

К таким категориям дел относятся:

• Споры о самовольном строительстве: Экспертизы по гражданским делам, связанным с признанием права собственности на самовольные постройки или их сносом (в рамках ст. 222 ГК РФ). Государственную монополию по этой категории ввело не само Распоряжение № 3214-р от 16.11.2021 (базовый перечень), а поправка к нему — Распоряжение Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р, дополнившее перечень разделом VIII.
• Оспаривание кадастровой стоимости: Определение рыночной стоимости объектов недвижимости и земельных участков для целей оспаривания или установления их кадастровой стоимости.
• Изъятие земель для государственных нужд: С 1 января 2027 года государственная монополия распространится на судебные экспертизы по делам, связанным с изъятием земельных участков и расположенной на них недвижимости для государственных или муниципальных нужд, включая определение размеров причиненных убытков.

Если судебный спор относится к одной из этих категорий, суд не имеет права поручить экспертизу частной компании или эксперту, даже если они состоят во всех возможных СРО. Проведение таких экспертиз негосударственными экспертами признается существенным нарушением процессуального права и ведет к отмене судебного решения в кассационных инстанциях, что подтверждается практикой Верховного Суда РФ (включая Решение ВС РФ от 20.03.2024 по делу № АКПИ23-1168).

⚖️ Кассационная арбитражная практика

Несмотря на то, что требования к допускам были изменены, суды продолжают активно опираться на технический Перечень видов работ Приказа № 624 при разрешении хозяйственных споров между заказчиками и подрядчиками — это подтверждает и практика кассационных инстанций 2024-2025 годов, приведенная в письме СРО Союз «ВОЛГА-КАМА» № 141 от 25.06.2026. Из этой практики следует:

• Если в договоре подряда сформулировано «обследование строительных конструкций», и работы содержали инструментальные замеры или расчеты несущей способности, но у подрядчика отсутствовало членство в изыскательском СРО, договор признается ничтожным. Подрядчик лишается права на судебное взыскание стоимости выполненных работ.
• Ссылка подрядчика на то, что детальное обследование проводилось субподрядчиком с СРО, не принимается судом, если сам генподрядчик не состоял в изыскательском СРО на момент заключения генерального договора подряда.

Частые вопросы