Минстрой запретит Застройщику и Техническому заказчику передавать строительный контроль подрядчику

Что сейчас разрешает закон при строительном контроле

Прямой ответ: явного текстового запрета в ст. 53 ГрК РФ сегодня нет — норма перечисляет, кто может проводить строительный контроль, но не требует прямо, чтобы лицо, привлечённое Застройщиком или Техническим заказчиком, отличалось от подрядчика, который строит объект. При этом Минстрой России уже разъяснял, что считает такую передачу неправомерной.

Часть 2 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ формулирует это так: «Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства... на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком... либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом». Норма перечисляет, кто вправе вести контроль, но не содержит прямого требования, чтобы лицо, привлечённое Застройщиком или Техническим заказчиком, отличалось от подрядчика, который строит объект — текстового запрета на такое совпадение в кодексе сегодня нет.

При этом Минстрой России в письме Минстроя России от 28.12.2024 № 79079-ОД/08 — о применении строительного контроля при капитальном ремонте — сделал вывод: передача заказчиком своей функции по строительному контролю подрядчику приводит к риску недобросовестного исполнения обязанностей, ставит под сомнение объективность контроля и не соответствует обязательным требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Письмо посвящено капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов и само по себе не является нормативным актом, который создаёт новую норму — но показывает, что ведомство уже давно считает такую практику неправильной, прежде чем предложить закрепить запрет прямо в тексте ГрК РФ.

Что именно запрещает законопроект

Прямой ответ: Застройщик и Технический заказчик не смогут передать свои функции по строительному контролю исполнителю работ — то есть тому же подрядчику, который строит объект.

В новости об инициативе это сформулировано так: «Застройщик и Технический заказчик не смогут передать свои функции по строительному контролю исполнителю работ». Отдельно уточняется, что запрет не исключает строительный контроль со стороны самого подрядчика — его собственная обязанность проверять свои работы по ст. 53 ГрК РФ остаётся в силе.

Почему Минстрой предлагает такой запрет

Прямой ответ: по пояснению авторов инициативы, подрядчик, который одновременно строит объект и формально отвечает за независимый контроль над собственными работами, фактически контролирует собственную деятельность — это создаёт конфликт интересов.

Как это может сработать на практике

Технический заказчик заключил с подрядчиком договор строительного подряда на весь объект, и тот же договор включает обязанность вести строительный контроль. Текст ст. 53 ГрК РФ не содержит прямого запрета на такую схему — но по позиции Минстроя России (письме Минстроя России от 28.12.2024 № 79079-ОД/08), она ставит под сомнение объективность контроля и не соответствует обязательным требованиям законодательства. На практике подрядчик проверяет собственные работы сам.

Если проект примут, так делать будет нельзя: Технический заказчик должен будет поручить независимый контроль тому, кто не строит объект сам. Собственный контроль подрядчика за своими работами по ст. 53 ГрК РФ при этом остаётся обязательным — просто он не заменяет независимую проверку со стороны.

Альтернатива для бюджетных объектов

Прямой ответ: по описанию в отраслевых публикациях, для объектов, которые финансируются из региональных и местных бюджетов, проект даёт региональным властям право назначать для контроля федеральный орган или подведомственное ему учреждение вместо коммерческой организации.

Это отдельная, дополнительная мера именно для бюджетных объектов — не замена запрета на передачу контроля подрядчику, а ещё один инструмент: региональные власти получают выбор между коммерческой организацией строительного контроля и государственной структурой. Точный круг объектов, порядок принятия такого решения и конкретный уполномоченный орган — детали, которые мы не нашли в первоисточнике; описание выше основано на отраслевых публикациях о проекте, не на тексте самих поправок.

Другие изменения того же законопроекта

Прямой ответ: помимо запрета на передачу стройконтроля, проект меняет ещё три момента — членство в СРО для Субподрядчиков, экспертизу типовой документации и терминологию контрольных мероприятий.

• СРО для Субподрядчиков по изысканиям и проектированию. По общему правилу ст. 55.8 ГрК РФ членство в СРО требуется от того, кто заключил договор напрямую с Застройщиком или Техническим заказчиком — конкретные основания и исключения нужно оценивать по действующей редакции кодекса в каждом случае отдельно. Проект предлагает изменить правила определения круга лиц, обязанных состоять в СРО при выполнении изысканий или подготовке проектной документации, включая Субподрядчиков.
• Экспертиза проекта на основе типовой документации. Если проектная документация отличается от типовой, оценку соответствия требованиям (ст. 49 ГрК РФ) предлагается проводить только по разделу или части раздела, где есть отличия — не по всему документу заново.
• «Контрольное (надзорное) мероприятие» вместо «выездной проверки». По описанию в отраслевых публикациях, изменение касается итогового мероприятия государственного строительного надзора после завершения строительства или реконструкции: кодекс сейчас называет его обязательной «выездной проверкой», проект заменяет этот термин на более широкое «контрольное (надзорное) мероприятие». Точное содержание поправки нужно подтверждать по первоисточнику.
• Назначение руководителей региональной госэкспертизы — с участием Минстроя. Решения о назначении и освобождении от должности руководителей региональных органов государственной экспертизы предлагается согласовывать с Минстроем России.

Когда поправки могут вступить в силу

Прямой ответ: пока не определено однозначно — проект находится на стадии общественного обсуждения (№ 171337 на портале regulation.gov.ru), отраслевые источники называют разные плановые даты.

В отраслевых публикациях в качестве планируемой даты вступления поправок в силу преимущественно указывается 1 марта 2027 года. Встречается и другая дата — 30 апреля 2027 года. Поскольку законопроект ещё не принят, окончательную дату необходимо проверять по подписанному федеральному закону — до этого момента передавать строительный контроль подрядчику закон прямо не запрещает, действуют текущие правила.

Юридическая фирма «Партнёр» оформляет и сопровождает членство в СРО с 2005 года — если у вашей компании есть вопросы по строительному контролю или допуску СРО на объекте, звоните: 8-800-700-3335.

Кого это касается

• Застройщики и Технические заказчики. После принятия поправок им придётся нанимать для строительного контроля организацию, которая не строит объект сама — передать эту функцию собственному подрядчику станет нельзя.
• Подрядчики, которые сейчас совмещают стройку и контроль над ней. Если такая схема действует на объекте, после вступления поправок в силу её нужно будет перестроить.
• Организации строительного контроля. Возможность передавать свои обязанности по контракту дальше, в том числе подрядчику на объекте, исчезнет.
• Застройщики и Технические заказчики бюджетных объектов. Для них появляется дополнительный вариант — контроль силами федерального органа или подведомственного учреждения вместо коммерческой организации.

Частые вопросы